Le valutazioni tengono: «Ma i margini calano»

CREMONA - La ‘caccia’ al nuovo e alle classi energetiche più performanti continua ma il ritmo delle costruzioni non tiene il passo per via dei costi e il mercato ne risente nel segno di una virata verso l’usato e di una sostanziale tenuta. Si parte da questa valutazione per fare il punto sull’andamento del mercato immobiliare a Cremona sulla base dei dati relativi al secondo semestre 2024, pubblicati nei giorni scorsi dal Centro Studi Fiaib in un documento molto ben fatto (Monitora Cremona) che è già un punto di riferimento per molti cremonesi.

Nella scheda relativa al ‘residenziale’, con valori espressi in euro per metro quadrato, il centro città fa registrare le valutazioni più elevate, con il ‘nuovo’ che oscilla tra i 2.700 e 3.600 euro al metro quadrato, il ‘ristrutturato/ottimo’ tra i 1.400 e i 2.400 euro, le abitazioni classificate come ‘abitabili/buone’ tra 800 e 1.200 euro al metro quadro e infine gli immobili da ristrutturare che variano da 600 a 800 euro al metro quadrato.

Le zone semicentrali presentano oscillazioni non clamorose, con piazza Castello e zona Po che fanno registrare le quotazioni più elevate (per entrambe il nuovo varia da 2.400 a 2.600 euro al metro quadrato) seguite dal quartiere Giuseppina-Giordano Sud, dalla zona via Milano-Sant’Ambrogio e dal quartiere San Bernardo, con importi che appaiono più bassi soprattutto nel ‘nuovo’ e nel ‘ristrutturato/ottimo’, mentre le differenze si assottigliano negli immobili da ristrutturare.

Andamento analogo quanto alle quotazioni di tutte le zone periferiche (Bagnara, Battaglione, Boschetto, Cavatigozzi, Migliaro, Picenengo, Cambonino, San Felice e San Predengo). Nella gran parte di queste zone il nuovo oscilla tra 1.900 e 2.200 euro, con una flessione alla Cava, a Picenengo e San Predengo (1.800-2.000 euro). Le quotazioni più basse in assoluto si trovano a Picenengo e a San Predengo per gli immobili da ristrutturare. Lì si oscilla tra i 200 e i 400 euro a metro quadro, il che significa che una casa di 100 metri quadrati si riesce a rilevare dai 20 mila euro. Poi, ovviamente, ci sono da fare i lavori.

«Nell’ultimo semestre del 2024 - spiega Claudio Villa (nella foto), presidente provinciale di Fiaip - il mercato immobiliare di Cremona e Città non ha avuto grossi sbalzi per quanto riguarda le valutazioni immobiliari. Possiamo dire che l’andamento è da considerarsi stazionario; del resto bisogna dire che i costi di costruzione molto elevati non permettono agli investitori di proporre iniziative di ristrutturazione o di nuova costruzione perché non c’è più il margine di utile di impresa. Se consideriamo la forbice del costo di costruzione, che va da 1.800/2.200 euro al metro quadrato e con un prezzo di vendita per il centro storico di 3.000/ 3.500 euro, considerando poi il costo dell’immobile, intestazione, progettazione e oneri finanziari, diventa molto difficile immaginare un margine che possa determinare un rischio d’impresa. L’augurio - prosegue Villa - è che il 2025 possa portare più consapevolezza su quelle che sono le dinamiche del settore immobiliare ma soprattutto che l’utente possa sempre vedere nel mattone l’investimento sicuro e redditizio come del resto è sempre stato in tutti questi anni e per come i nostri genitori ci hanno sempre insegnato a crederci. Le nuove generazioni vengono da una cultura diversa della ‘casa come bene rifugio’, non hanno le stesse possibilità economiche o l’accesso al credito come in passato e pertanto mirano di più sull’affitto che sull’acquisto. Sta a noi agenti immobiliari - conclude Villa - dare il giusto supporto e aiuto affinché questa evoluzione generazionale possa avere un giusto equilibrio».

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