Immobili allo specchio: con la crisi alle spalle nuova mappa dei prezzi

CREMONA - Volete una casa in centro storico? Preparatevi a spendere tra i 2.700 e i 3.500 euro al metro quadrato. Un garage costa tra i 25 e i 50.000 euro e per chi volesse aprire un’attività commerciale la spesa per un locale idoneo va dai 900 sino ai 2.900 euro, sempre al metro quadrato. Prezzi delle case praticamente identici anche a Crema, sempre facendo riferimento a quelli per gli immobili residenziali nel cuore della città. Lì, però, i garage costano molto meno, tra i 15 e i 25.000 euro, mentre è parecchio marcata la differenza per i locali commerciali.

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A dimostrare la vivacità economica della città in riva al Serio, per comprare un negozio all’interno delle antiche mura veneziane (nelle vie Mazzini, XX Settembre e dintorni) si possono spendere anche 6.500 euro metro quadrato, con una spesa minima che il report indica in 4.500 euro. Quasi il doppio, dunque, dell’investimento richiesto per una casa di pregio.

Tornando ai prezzi delle abitazioni, a Casalmaggiore si scende ad un costo massimo di 1.500 euro, mentre negli altri principali paesi della provincia si spendono 1.800 euro a Castelleone, 1.700 euro a Pizzighettone, 1.600 a Offanengo e Soncino e 1.300 a Soresina.

Sono i dati relativi ai prezzi medi della compravendita di case registrati nel 2023 e resi noti dalla Fimaa Cremona, la federazione degli agenti immobiliari che fa capo a Confcommercio. Un’approfondita analisi dell’andamento di mercato, che ha suddiviso la città e il suo territorio per zone omogenee.

In otto anni i prezzi a Cremona, sempre facendo riferimento al centro storico, sono aumentati di oltre 1.000 euro. Le altre due zone più care della città sono ovviamente quelle a ridosso del centro ovvero le porte Po, Mosa, Romana, Venezia e Milano, con un costo al metro quadrato che può arrivare anche 2.500 euro, mentre come prezzo minimo Fimaa indica 1.800 euro. Altra zona di pregio è quella dell’ex consorzio, con prezzi identici alle cinque porte. Fa il paio con l’area Castello. Si scende ma non di molto a Borgo Loreto, al Boschetto e Migliario, dove le case possono costare sino a 2.100 euro al metro quadrato. Idem per il Casicnetto, dove a meno di 1.400 euro non si trova nulla o quasi. In base ai dati forniti dalla Federazione, all’interno del territorio comunale non si trova nulla a meno di 1.200 euro al metro quadrato, intendendo ovviamente case abitabili. Ma anche uscendo dalla città la musica non cambia: il minimo è sempre 1.200 euro al metro quadrato, mentre si possono raggiungere anche i 2.000.

Luca Arcari, presidente di Fimaa Cremona fa il punto sull’andamento del mercato immobiliare nel 2023. «Le cose sono andate bene. A livello nazionale, rispetto al 2022, dovremmo avere un calo di circa il 15% (i dati ufficiali non sono ancora stati pubblicati), ma dobbiamo pur tener conto che arriviamo da due anni record con un 2021 da 750.000 abitazioni compravendute ed un 2022 con addirittura 780.000». Un rimbalzo dovuto anche alla pandemia, che nel 2020 aveva praticamente bloccato ogni affare, portando chi voleva acquistare casa a rifarsi nel biennio successivo.

«Nella seconda metà del 2022 avevamo già assistito ad un rallentamento e, nell’anno appena trascorso, altri elementi hanno influenzato negativamente l’andamento del mercato. Non hanno certo giovato i tassi sui mutui quasi raddoppiati (riferimento Euribor gennaio 2023/2024), l’inflazione che ha galoppato durante tutto l’anno riducendo la capacità di spesa degli italiani, la guerra in corso, che ha minato sicurezze e tranquillità, la riduzione della possibilità di sfruttare i bonus edilizi. Eppure il mercato ha retto. Nonostante il 50% delle compravendite residenziali siano sostenute da mutui, gli italiani hanno scelto comunque il mattone. L’innalzamento delle rate, la riduzione degli importi concessi, una contrazione nell’erogazione di mutui pari a - 40%, non hanno frenato il desiderio di acquisto di un immobile. Per arrivare a concretizzare questo obiettivo, gli italiani sono stati disposti a smobilizzare parte dei loro risparmi ed allungare la durata del mutuo».

In merito ai prezzi, Arcari aggiunge. «Con le compravendite in calo, ma ancora in quantità notevole, una richiesta comunque sostenuta e una scarsa offerta di immobili sul mercato, si è avuto come risultato un aumento dei prezzi di circa l’1,6%».

Il nuovo anno è cominciato con una certa incertezza. «I tassi di interesse dovrebbero fermare la loro corsa e forse diminuire leggermente – conclude Arcari – e questo dovrebbe dare una boccata di ossigeno al comparto, senza però favorire una ripresa. Se il trend continuerà sulla rotta intrapresa nella seconda metà dello scorso anno, continuerà la discesa del numero delle compravendite, addirittura subendo un’accelerazione in questa direzione. Sul fronte quotazioni, complice una maggior lentezza a reagire nella dinamica dei prezzi, questi continueranno a salire tentando di recuperare parte del valore perso con l’inflazione dell’ultimo anno».

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