L'ANALISI
18 Luglio 2022 - 16:52
Il sottopasso di via Brescia
CREMONA - La realizzazione del sottopasso in via Brescia per l’eliminazione del passaggio a livello non ha comportato il deprezzamento del valore commerciale di quattro appartamenti e del bar osteria situati nel palazzo, civico 123, all’angolo con via Cavo Cerca. Il Tribunale ha rigettato la richiesta della proprietaria di condannare il Comune ad indennizzarla con oltre 100 mila euro. Causa complessa e dibattuta quella intentata nel 2018 dalla proprietaria contro il Comune che si è costituito in giudizio con l’avvocato Enrico Cistriani.
Causa anticipata da un accertamento tecnico preventivo: la proprietaria aveva chiesto più di 600 mila euro di indennizzo. All’epoca, il giudice onorario Tiziana Lucini Paioni fece fare l’accertamento a Renato Latella, ingegnere di Bagnolo Cremasco, che individuò, in quel procedimento, danni per più di 100 mila euro. Forte dell’esito, la proprietaria intentò la causa civile, causa in salita per il Comune. Il giudice Luigi Enrico Calabrò ha nominato un proprio perito: l’ingegnere Alberto Bonetti. Nessun indennizzo». Il Comune aveva nominato l’ingegnere Marco Pagliarini, la proprietà il geometra Pierluigi Lucchi.
«Il privato non può contare nei confronti della pubblica amministrazione una sorta di diritto al mantenimento dello status viabilistico e degli assetti urbanistici esistenti un una certa zona e in una certa data», osserva il giudice. Certo, si può chiedere l’indennizzo se la realizzazione dell’infrastruttura causa «concreti ed effettivi disagi». Non è il caso di via Brescia. Il giudice lo spiega nelle 11 pagine di motivazione della sentenza. «Tutte le doglianze della proprietaria si traducono nella sostanziale perdita di appetibilità commerciale dell’immobile, legato, quindi, all’attività di impresa di ristorazione in esso esercitata e nella conseguente riduzione del canone di locazione».
Sulla perdita di appetibilità commerciale, il giudice annota che la proprietaria «nulla ha dimostrato in ordine ai flussi di clientela (abituale e non) del locale prima e dopo l’opera pubblica o alla perdita di introiti commerciali della suddetta attività (la prova testimoniale formulata sul punto è inammissibile in quanto formulata in modo assolutamente generico e vago), senza quindi nemmeno fornire la prova dell’effettivo pregiudizio economico subito o delle ragioni, diverse da quelle di mercato, che hanno portato alla riduzione del canone locatizio».
Il perito ha posto l’attenzione sugli aspetti che potevano influire sul valore dell’immobile: la disponibilità di parcheggi, la visibilità commerciale, l’accessibilità della struttura, «prendendo anche in considerazione i vantaggi ambientali apportati al nuovo assetto stradale». Inoltre, ha individuato le opere sostitutive/ compensative realizzate dal Comune: la realizzazione di un nuovo accesso in via Cavo Cerca che, «di fatto, ha compensato il meno agevole accesso venutosi a creare dopo l’opera»; la realizzazione di un ponticello per accesso carrabile, che ha fornito alla proprietà un accesso carrabile autorizzabili non possibile nella precedente situazione e l’aggiornamento catastale. Inoltre, sono stati considerati i vantaggi ambientali ottenuti con l’infrastruttura.
Il perito ha rilevato come prima della realizzazione del sottopassaggio, «vi fosse la disponibilità di 6 posti auto sul lato opposto all’immobile, mentre sul fronte vi era il divieto di fermata». Attualmente, invece, «sono presenti 3 stalli per sosta normale e 2 per carico/scarico merci». I parcheggi sono, quindi, leggermente diminuiti, ma «la posizione dei nuovi stalli è più regolamentata ed il percorso a pievi tra il veicolo lasciato in sosta e l’esercizio commerciale è decisamente più sicuro e comodo», perché non bisogna più attraversare la strada a doppio senso di circolazione, ma si può passare dal ponticello senza incappare nel traffico. «Considerati i vantaggi, la situazione può dirsi equivalente», scrive il giudice.
Il perito ha rilevato come prima dell’intervento pubblico, via Brescia fosse a doppio senso di marcia per i veicoli, senza limitazioni di altezza se non eccezionali, mentre ora la via è a senso unico in ingresso in città e con limitazione di altezza a 2,40 metri. La mobilità ciclopedonale non ha invece subito sostanziali modifiche, «essendo presenti corsie dedicate, in entrambi i sensi, seppure l’esercizio commerciale risulti meno visibile per il flusso in entrata, Risulta, pertanto, una riduzione della visibilità commerciale», ma «può essere visto come premiante la regolarizzazione del percorso e la maggiore sicurezza per il passaggio pedociclabile».
Il sottopassaggio non impedisce ai fornitori della ristorazione l’accesso. Le fotografie allegate agli atti dimostrano come i furgoni dei fornitori, «pur non potendo attraversare il sottopassaggio, possano raggiungere l’immobile sino all’accesso dopo aver scaricato le merci negli appositi stalli realizzati nella nuova area parcheggi, tornando indietro in via Brescia».
Il solo aspetto che ha influenzato in negativo il valore della proprietà, «ha riguardato la visibilità commerciale dell’attività e ciò ha comportato una riduzione del valore che il perito ha quantificato nell’ordine del 3%». Ma la riduzione «è compensata dal miglioramento delle condizioni ambientali: riduzioni del rumore, del traffico e dell’inquinamento dovuto alle code che si formavano davanti al passaggio a livello abbassato in attesa del transito dei treni».
Quanto al deprezzamento, prosegue il giudice, «la bolla immobiliare ha evidentemente influito, oltreché sui canoni di locazione, anche sul valore di mercato dell’immobile esaminato, a prescindere dall’intervento dell’opera pubblica». E la visibilità dell’insegna del bar trattoria dalla strada, «non può dirsi indice assoluto dell’appetibilità dell’attività commerciale, specialmente ai giorni nostri», dove la promozione «si fa attraverso canali alternativi»: la pubblicità, i social, internet. Alla proprietaria,, il giudice suggerisce di mettere una insegna con l’indicazione del bar-trattoria ad esempio a 100 metri, nella rotonda che precede il sottopassaggio. Una «soluzione che risolverebbe tale pregiudizio» con un costo «ben al di sotto» di quelli chiesti nella causa.
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